* حوار : عبدالعزيز محمد الدخيل
منذ أن بنى الملك عبدالعزيز طيب الله ثراه هذه المملكة الفتية على اساس من القرآن الكريم وسنة خاتم الانبياء والمرسلين صلى الله عليه وسلم منذ هذه السنوات والحقوق في بلادنا محفوظة والاعراض في وطننا مصانة والممتلكات آمنة راسخة لأن هذه البلاد التي قامت على الحق والعدل لن يخاف احد فيها على حياته او ماله,, حيث تولى أولو الأمر اقامة الحقوق ودعم العدالة واسندوا تنفيذ هذه المهمات إلى رجال وثقوا بهم لأنهم لا يخافون إلا الله تعالى ولا يحيدون عن طريق الحق والعدل أبداً.
وكتابة العدل إحدى الهيئات الشرعية التي أوكلت لها مهمة اصدار الوثائق الشرعية من صكوك ووكالات وكل ما يتعلق بمعاملات الناس والحقوق بينهم.
وعن أداء هذا الجهاز الحيوي الهام وما يقوم به من أعمال تمس حياة الناس وتحمي حقوقهم كان لنا لقاء مع فضيلة الشيخ محمد بن سعد الخرجي رئيس كتابة عدل الرياض الاولى ليحدثنا عن كل ما يتعلق بأعمال كتابة العدل فإلى نص هذا الحوار:
* ما هي خطوات إقرار البيع والشراء في كتابة العدل؟
خطوات انهاء اجراءات البيع والشراء لدى كتابة العدل تبدأ بحضور البائع والمشتري والشاهدين مع الهوية والصكوك إلى قسم الاحالات بالادارة, ثم يقوم قسم الاحالات باحالته الى كاتب العدل الذي يقوم بالاستفسار عن سجل الصك، وبعد افادة السجلات وانه ساري المفعول يحال إلى كاتب الضبط وبعد ضبط المبايعة وتوقيع اصحاب العلاقة يخرج الصك الجديد ويشرح (يهمش) على الصك القديم بأنه افرغ منه بموجب الصك الجديد وبعد نقل الشرح من قبل قسم السجلات يسلم الصك الجديد لصاحبه ويختم بالختم الرسمي.
ما هو التهميش
* ما معنى التهميش؟ وما أهمية دفتر الضبط؟
التهميش معناه نقل الشرح المدون على الصك الى سجله لدى قسم السجلات.
أما دفتر الضبط فهو عبارة عن العقد الموثق من قبل كاتب الضبط والمتضمن تواقيع اصحاب العلاقة البائع والمشتري والشاهدين وهو المرجع عند حصول الخلاف بين الاطراف.
* ما المدة التي يستغرقها استخراج الصك وبدء العمل به؟
العادة ان استخراج الصك الجديد لا يستغرق إلا يومين او ثلاثة وبعد تطبيق نظام استخراج الصكوك بالحاسب الآلي اضطر بعض كتاب العدل الى اعطاء مواعيد تزيد عن اسبوعين نظرا لعدم التأقلم مع النظام الجديد في حينه وقد بدأت هذه المواعيد تختفي عند بعض كتاب العدل وأصبح استخراج الصك في اليوم الثاني وبقية كتاب العدل ايضا في طريقهم الى القضاء على هذه المواعيد ويبدأ العمل بالصك بعد ختمه بالختم الرسمي.
40 ألف صك
* كم من الصكوك التي تصدرها كتابة عدل الرياض سنويا؟ وما أكثر الفترات إصداراً؟
بلغ عدد الصكوك عام 1418ه اكثر من ثلاثين ألف صك وبلغت عام 1419ه أربعين ألف صك من هذه الادارة ويتوقع ان يزيد هذا العام عن هذا الرقم بكثير.
أما أكثر الفترات رواجا لوحظ في الاعوام الماضية كثرة العمل بداية الاجازة الصيفية وبعد فتح المدارس وقبل الاجازات للعيدين ويلاحظ هذا العام كثرة الازدحام طوال اشهر السنة الماضية.
* ما شروط الالتحاق بوظيفة كاتب عدل؟
يشترط لكاتب العدل ما يشرط في القاضي وهو ان يكون سعوديا متخرجا من كلية الشريعة فما فوق.
تملك الأجانب للعقارات
* صدر مؤخرا قرار مجلس الوزراء الذي يسمح للوافدين بتملك العقارات؟ فما المساحة المسموح بها للتملك وما الأغراض التي يسمح بها لمزاولة هذا التملك؟ وهل بدأ تملك الوافدين للعقارات؟ وكم العدد تقريبا؟
في الواقع لم نبلغ بالنظام المذكور حتى تاريخه وقد سمعت انه تحت الدراسة ومعلوم انه قد سمح لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي بالتملك بشروط منها الا تزيد المساحة عن ثلاثة آلاف متر وألا يكون لاغراض تجارية بحتة مثل اقامة اسواق تجارية ومعارض.
* لحركة العقار رواج في بعض المواسم ما أكثر الفترات رواجا خلال العام؟
سبق ان ذكرت ان هناك رواجا في السابق في بعض الاشهر ويلاحظ هذا العام ان الازدحام طوال الاشهر الماضية.
لا فرق
* ما الفرق بين كتابة العدل وما يسمى (الشهر العقاري) في بعض الدول؟
كتابة العدل من اختصاصها توثيق المبايعة شرعا ونظاما والحفاظ على سجلات العقار واعتقد انه لا فرق بينهما من الناحية الجوهرية.
* هناك مقولة تقول: (المدن تزحف دائما إلى الشمال) ما رأي فضيلتكم في هذه المقولة وأنتم تطلعون في كتابة العدل على ما يخص بيع وشراء الأراضي والعقارات؟
هذه المقولة شائعة وتنسب إلى المؤرخ ابن خلدون وفي الرياض يلاحظ ان اغلب المناطق في الشمال لها رواج اكثر من غيرها.
* هل العقارات التي في القرى والمحافظات التي بها محاكم تتبع كتابة العدل في المدن؟ أو تتبع المحاكم الشرعية في القرى والمحافظات؟
النظام المعمول به ان كل كتابة عدل دائرة مستقلة سواء كانت في قرية او مدينة وإذا لم توجد كتابة عدل فإن اعمال كتابة العدل تضم لاقرب محكمة.
عن طريق الحاسب
* هل يتم تسجيل الصكوك بالكمبيوتر (الحاسب الآلي) او يكتفي بدفتر الضبط, أم الاثنين معا؟
في الوقت الحاضر يتم الضبط ثم التسجيل بالحاسب الآلي واخراج الصك والسجل عن طريق الحاسب وهذه هي المرحلة الاولى.
وفي المرحلة الثانية القادمة بإذن الله سيتم الضبط والتسجيل واخراج الصك من الحاسب الآلي.
* لماذا لا يكون هناك تنسيق بين كتابة العدل والبلديات فيما يخص تسجيل الصكوك العقارية حتى لا يكون هناك ازدواج في الصكوك عن طريق الخطأ؟
هناك تنسيق مع الامانة عن طريق المكاتبات الرسمية بشأن ذلك ويتم الاتصال والتشاور إذا لزم الأمر.
* كيف يتم الحصول على بدل مفقود أو تالف للصك؟
حسب التعليمات يتم الاعلان اولا ثم مخاطبة مؤسسة النقد وبعد اكتمال الاعلان لمدة شهر وتوقيع صاحب العلاقة على الاقرار انه لم يرهنه او يخفه يتم اخراج بدل مفقود.
* هل تمتلك البنوك السعودية الاجنبية عقارات بغرض المتاجرة او الاستثمار؟
بيع وشراء البنوك التجارية للعقار مقيد بموافقة مؤسسة النقد العربي السعودي فهي الجهة المنظمة لتملك البنوك للعقارات.
* هل يصلح الصك كضمان رهان للاقتراض من الجهات المالية الداخلية والخارجية؟
يجري الرهن في الوقت الحاضر للصناديق الحكومية بموجب خطاب يرد منها اما الجهات الخارجية فلا أذكر انه طلب شيء من هذا القبيل.
* ما الموقف إذا أعطي شخص وكالة شرعية بالبيع والشراء والافراغ، ولم يذكر فيها بالتوقيع نيابة عنه؟ وكيف تلغى الوكالة؟
لا يلزم ان تذكر عبارة (التوقيع) في الوكالة فمتى ورد ذكر البيع والشراء والافراغ وقبوله والاستلام فإن الوكالة مكتملة في اجراء البيع خاصة إذا كان تاريخها حديثا.
وتلغى الوكالة بالتقدم إلى كتابة العدل بطلب الغائها حيث يتم ضبط اقرار الالغاء للوكالة ويعطى وثيقة بذلك.
شاهدان معرفان مع المرأة
* ما الاجراءات المتبعة حاليا لاستخراج صك لامرأة تمتلك أرضا؟ وهل لها مكان لمتابعة اجراءات الصك؟
تم تخصيص مكان للنساء بالادارة كما تم تنبيه مركز الاتصالات بالادارة باعطائهن الاولوية في تخليص معاملاتهن وتعامل المرأة في حال رغبتها البيع والشراء كما هو متبع باحضار شاهدين معرفين مع الهوية.
* ما المراد بقوله صلى الله عليه وسلم (البيعان بالخيار ما لم يتفرقا)؟
- هذا يسمى خيار المجلس وهو ان البيعين لهما الخيار ما داما في مجلس العقد بفسخه او الرجوع عنه فإذا تفرقا قبل فسخه ونحوه فإنه يلزمهما.
* يقام الآن مبنى جديد للمحكمة الكبرى بميدان دخنة, هل سيكون لكتابة العدل مكان في هذا المبنى؟
المبنى المقام حاليا خاص بالمحكمة الكبرى بالرياض أما كتابة العدل فلها مبنى آخر قريب من المبنى الذي يقام حاليا ونأمل ان يقام بأسرع وقت.
* كتابات العدل منتشرة في كل مدن المملكة, هل هناك تشاور وتبادل للاراء والخبرات فيما بينها؟
يتم كل عام او عامين عقد ندوات ولقاءات من قبل الوزارة باشراف معالي الوزير وهو حريص على مثل هذه اللقاءات, كما يتم الاتصال والتشاور الثنائي كلما لزم الامر سواء عبر الهاتف او اللقاءات.
* ما المراد بالصبرة؟ هل هي تملك حقيقي؟ وهل يصدر بها عقد او صك موثق؟
هذه من اختصاص المحكمة الكبرى والقاضي ينظر فيها حسب الوصية او الاتفاق.
بإمكانه بيعها
* هل تمنح اراضي المنح الزراعية والسكنية صكوكا؟ وإذا بيعت هل يعتبر بيعها شرعيا إذا كانت هناك قرارات صادرة بها من البلديات او الزراعة؟ وهل هذه القرارات الصادرة تتم قبل صدور الصك؟
المنحة سواء زراعية او سكنية لا تجاز إلا بعد صدور الصك ولا يمكن صاحبها من بيعها قبل ذلك فإذا خرج الصك اكتملت حيازتها من قبله وبامكانه بيعها.
* ما رأي فضيلتكم في استثمار العقارات (الاراضي والمباني) من حيث المردود المادي والدعم الاقتصادي؟
- الشائع بين الناس ان الاستثمار في العقار آمن من غيره حتى ولو حقق مردودا بطيئا والمقولة المشهورة ان العقار (يمرض ولا يموت) لكن معلوم ان الوطن في حاجة ايضا إلى المساهمات في الميادين الاخرى وهي كثيرة ومريحة متى درست دراسة وافية.
* ما المراد بحجة الاستحكام للعقار؟ ومن أين تصدر؟ وهل تقوم مقام الصك؟ وما الفرق بينهما؟
حجة الاستحكام تصدر من الحكمة وليست من كتابة العدل وهي عبارة عن تقدم المالك لعقار قديم الى المحكمة باثبات تملكه وهي عبارة عن صك تملك.
* إذا كان شخص ما يمتلك مخططا من الاراضي, كيف نعرف ما بيع من قطع في هذا المخطط وانزالها من مجمل مساحة الصك؟
يتم التهميش والشرح على الصك او ملحقه بأي قطعة تفرغ لدى كاتب العدل وتنزل مساحتها بموجب ذلك.
لابد من وكالة شرعية
* هناك مجموعة شركاء في ارض بصك واحد هل يستطيع شريك من الشركاء ان يفرغ دون الاخرين إذا لم تكن معه وكالة شرعية؟
يمكن افراغ نصيبه إذا كان مشاعا اما نصيب غيره فلابد من وكالة شرعية.
والمشاع هو ان يمتلك حصة او قسماً غير محدد بالملكية مثل الربع مشاعا في كامل المساحة.
بين الوكالة والتفويض
* ما الفرق بين الوكالة الشرعية والتفويض المصدق من قبل الغرفة التجارية؟
الوكالات الشرعية تصدر من الجهات الشرعية المختصة باصدار الوكالات.
أما التفويض فهو لا يرقى الى مستوى الوكالة الشرعية ولا يعتمد عليه في الافراغ او الشراء ونحوه.
* شخص يمتلك ارضا مساحتها عشرة آلاف متر مربع ويرغب في تقسيمها قطعا صغيرة سكنية لكل قطعة صك, ما الطريقة المتبعة في ذلك؟
إذا كانت مقسمة حسب المخطط فتفرز حسب المخطط وإذا لم تكن مقسمة فيطلب محضر تجزئة من الامانة وتقسم بموجبه إلى عدة صكوك وهذا مثله مثل الافراغ العادي.
* إذا رغب شخص ان يهب ابنه الرضيع او الطفل الذي لم يبلغ الحلم أرضا أو عقارا فهل لهذا شروط؟ وما هي؟
الأصل في ذلك التقيد بحديث الرسول صلى الله عليه وسلم اتقوا الله واعدلوا بين أولادكم لكن ذكر بعض اهل العلم انه يجوز هبة ابن او بنت معيناً لسبب مشروع كالاعاقة او نحوها او يرضى بقية اخوته او المساواة بينهم في العطية.
* ما الخدمات التي تقدمونها لشخص عاجز عن حضور بيع أو شراء؟
- إذا حضر إلى الادارة شخص عاجز فإنه يؤخذ توقيعه وهو في السيارة وفي الحالات القصوى فإن بعض كتاب العدل اثابهم الله يخرجون لمثل هذه الحالات.
التنازل بدل الإفراغ
* لماذا لا تستعمل او تستبدل كلمة تنازل او تسجيل بدلا من كلمة الافراغ؟
كلمة الافراغ من المصطلحات الجديدة بين الناس ومفهومها هو قريب من كلمة البيع او الشراء حسب حال الموكل وإذا أضيف إلى كلمة الافراغ الاستلام والتسليم فإنها تعني البيع والشراء.
* لماذا لا يكتب الصك الشرعي للعقار باللغتين العربية والانجليزية حيث ان بلادنا تشهد قفزة كبيرة وبها شركات اجنبية وجنسيات متنوعة حتى يكونوا على دراية بمحتويات الصك عند شراء ارض او استئجار عقار؟
في الوقت الحاضر لم تظهر حاجة لمثل ذلك وإذا ظهرت حاجة ملحة فبامكان الوزارة معالجته في حينه.
* شخص فقد الصك الشرعي لعقار يملكه واحضر شهادة من مؤسسة النقد بعدم رهن العقار لاي جهة مالية, ما المدة التي يستغرقها استخراج صك بدل مفقود إذا كان هذا الصك مسجلا بكتابة العدل بالسجلات ولا غبار عليه؟
متى اكمل الاعلان مدة شهر فإن اخراج بدل فاقد يتم بعد ذلك من قبل قسم السجلات.
* كم عمر الصك الشرعي الافتراضي؟
صكوك العقارات ليس لها عمر افتراضي وهي باقية ببقاء العقار وإذا تلف الصك نفسه يعطى بدل تالف وفق اجراءات معينة سهلة وميسرة.
شهود لا يعرفون البائع أو المشتري
* كثير من الشهود لا يعرفون البائع أو المشتري او المبيع وشهادتهم تكون نخوة او احراجا منهم, لماذا لا يتم سؤالهم وتدقيق معرفتهم بالأمر؟
الشاهدان في الاصل لغرض التعريف بالمقر سواء بائع او مشتر والمتبع انه يتم التأكد من حال الشهادين ومعرفتهما بالمقر وهذا يرجع الى مسؤولية كاتب العدل من جهة وذمة الشاهدين من جهة اخرى.
* بعض النساء والقصر يمتلكون عقارات عن طريق الارث, هل كتابة العدل او المحكمة لها دور في حمايتهم من النصب والاحتيال؟
نصيب القصر له اجراءات معينة عن طريق المحكمة وهيئة التمييز لغرض المحافظة عليه وعدم تعريضه للضياع.
هذه نصيحتي للمشترين
* بما تنصحون فضيلتكم راغبي شراء عقارات معينة من الوجهة النظامية؟
النصيحة التي اسديها لمن يرغب في شراء عقار معين هي عدم الاستعجال في دفع القيمة للبائع والا يكون ذلك إلا بعد التوقيع من البائع على صحيفة الضبط حيث ان كاتب العدل لن يبدأ في ضبط المبايعة إلا بعد التأكد من السجل وغيره من اجراءات المبايعة.
* كيف يتأكد من يرغب في شراء ارض كبيرة متسعة من صحة وسلامة السجل وسريان مفعوله؟
بامكانه طلب الكشف عن سجله وما عليه هل توجد ملابسات او غيرها.
* كانت هناك ثقة قوية بين جيل العقاريين السابقين لكنها قلت في هذا الزمان, ما موقع الثقة اليوم في التعامل بين الناس؟
لاشك ان الثقة بين المتعاملين لها وزنها ومكانتها ونصيحتي لكل من يتعامل بالعقار او غيره ان يحرص على الصدق والامانة والتعامل الواضح البعيد عن الغش والخداع.
لا نتدخل بين الطرفين
* هل يقبل شيك عادي او مصدق لافراغ المبيع؟
- يستحسن ان يكون ذلك إلا انه لا يشترط ذلك بل يرجع إلى اتفاق الطرفين.
* كانت هناك اراض كبيرة متداخلة في حدودها مع اراض اخرى لعدم وجود تنظيم في الوقت الماضي وتكرار الصكوك, ما مصير مثل هذه الاراضي؟ وما حل هذه الاشكالات؟
تتم معالجة ذلك في الوقت الحاضر وهي قليلة جداً وتقوم الامانة بمسح مثل هذه الصكوك ومواقعها وبيان التداخل وطريقة علاجه وأكثر هذه الحالات في طريقها للزوال بإذن الله.
الواسطة الجائزة
* ما رأي فضيلتكم بالشفاعة والواسطة لرد حق مسلم خشية الضياع؟
بالنسبة للشفاعة او الواسطة كما تسمى اليوم فقد قال الله عز وجل: (من يشفع شفاعة حسنة يكن له نصيب منها ومن يشفع شفاعة سيئة يكن له كفل منها) فالضابط في ذلك ان الشفاعة او الواسطة إذا كانت لاحقاق حق او نصرة مظلوم او تسهيل واسراع اجراء أو مساعدة مستحق ولا يترتب على هذه الواسطة او الشفاعة ضياع حق او حصول منكر فهذا مشروع بل مأمور به, أما إذا كانت الشفاعة على حساب حقوق الاخرين او يترتب عليها منكر او ضياع حق فهذه لا تجوز بل يأثم صاحبها.