أظهر تحليل اقتصادي لأهم العوامل المؤثِّرة على جانب الطلب للعقار في مدينة الرياض، أنّ قيمة التمليك أو الإيجار للوحدات السكنية يجب أن تتراوح بين حد أدنى قدره 500 ريال في الشهر، وحد أقصى قدره 1000 ريال في الشهر، بالنسبة للأفراد من محدودي ومتوسطي الدخل على الترتيب.
وجاء هذا التحليل ضمن دراسة تحليلية أعدّتها الغرفة التجارية الصناعية بالرياض، للهيكل الراهن للسوق العقاري بمدينة الرياض.
وفيما يلي تستعرض (الجزيرة) أهم العوامل المؤثِّرة على جانب الطلب الواردة في الدراسة:
ثالثاً: أهم العوامل المؤثِّرة على الطلب والعرض بالسوق العقاري بالرياض:
أ - تحليل اقتصادي لأهم العوامل المؤثِّرة على جانب الطلب:
وهذه يمكن إيجازها فيما يلي:
- عدد سكان المدينة ومعدلات نموهم:
تشير البيانات المنشورة من الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، إلى أنّ إجمالي عدد سكان المدينة يقدَّر بحوالي 4.114.235 ملايين نسمة في عام 1424هـ، وأنّ هذا العدد يمثل نحو % من سكان منطقة الرياض البالغ 5.142.794 ملايين نسمة ويمثل حوالي 18% من سكان المملكة البالغ عددهم 22.779.949 مليون نسمة في عام 1424هـ .. هذا في حين يمثل سكان منطقة الرياض حوالي 23% من جملة سكان المملكة في نفس العام .. كما تشير التقديرات إلى أنّ متوسط معدل نمو السكان بمدينة الرياض يبلغ حوالي 8% سنوياً، ولما كان معدل الزيادة الطبيعية للسكن (مواليد - وفيات) قد قدِّر بحوالي 3.7% سنوياً في المتوسط بالمملكة، فإنّ الفرق وقدره 4.3% يمثل نسبة الزيادة السكانية بالمدينة والراجعة بصفة أساسية للعمالة الوافدة وللهجرة الداخلية من مختلف مناطق المملكة لمدينة الرياض، بوصفها عاصمة المملكة، وبصفة عامة فإنّ معدل نمو السكان بمدينة الرياض يعتبر من المعدلات المرتفعة مقارنة بالمدن والعواصم العالمية الأخرى، حيث إنّه من المتوقع على المدى القصير وفي غضون فترة قدرها خمس سنوات فقط أن يصل تعداد سكان منطقة الرياض إلى حوالي 7.3 ملايين نسمة، ولمدينة الرياض حوالي 6 ملايين نسمة وذلك في عام 1429هـ.
- التركيب العمري للسكان بالرياض:
تمثل فئة السكان الأقل من 30 عاماً حوالي 64% من جملة السكان في عام 1424هـ، وهي نسبة تُعَدُّ مرتفعة جداً بكل المقاييس .. وتشير البيانات المنشورة إلى أنّ غالبية السكان بالمدينة من فئات الأطفال والشباب، هذا في حين تقدَّر نسبة الشباب السعودي من الجنسين في سن الزواج من عمر 20 إلى أقل من 30 عاماً بحوالي 20% من جملة السكان .. هذا ويقدَّر عدد السعوديين بمنطقة الرياض في سن الزواج من الجنسين بحوالي مليون نسمة. ولتغطية حجم الطلب المستقبلي لهم فإنّ الأمر يتطلَّب بناء وحدات سكنية جديدة بعدد 500 ألف وحدة سكنية في العشر سنوات القادمة لهم بواقع 50 ألف وحدة سنوياً اعتباراً من عام 1425هـ مع الترجيح بنسب الزيادة السكانية خلال فترة العشر سنوات القادمة.
- التركيب السكاني وفقاً للجنس والجنسية:
تتعادل تقريباً نسبة الذكور إلى الإناث من السعوديين وبنسبة 50% لكل منهم، من جملة عدد السعوديين بمنطقة الرياض البالغ 3.857.865 ملايين نسمة .. أما بالنسبة للوافدين فإنّ نسبة الذكور تقدر بحوالي 67% وللإناث بحوالي 33% من جملة عدد الوافدين البالغ 1.284.929 مليون نسمة، في حين تبلغ تلك النسبة إجمالاً على مستوى الرياض (سعودي - غير سعودي) بحوالي 56% للذكور، 44% للإناث من جملة عدد السكان بالرياض والبالغ 5.142.794 ملايين نسمة في عام 1424هـ.
أما بالنسبة للجنسين فإنّ نسبة السعوديين إلى جملة السكان بمنطقة الرياض تمثل حوالي 75% ونسبة الوافدين حوالي 25% من جملة السكان.
- التركيب السكاني وفقاً لعدد وجنسية الأُسر:
يقدر إجمالي عدد الأسر السعودية بنحو 577.665 ألف أسرة، والوافدة بحوالي 245.362 ألف أسرة بإجمالي قدره 823.027 ألف أسرة، وتمثل الأسر السعودية حوالي 70.2% والوافدة حوالي 29.8% من جملة عدد الأسر بالمدينة.
- متوسط عدد أفراد الأسرة الواحدة:
يقدر متوسط عدد أفراد الأسرة الواحدة من السعوديين بنحو 8 أفراد في المتوسط أما بالنسبة للأسر الوافدة فيقدر بحوالي 5 أفراد في المتوسط، وتشير نتائج المسح السكاني الشامل لمدينة الرياض في عام 1417هـ أن حوالي 73% من الأسر السعودية يتراوح بين 6 إلى 10 أفراد للأسرة.
- متوسط دخل الفرد بمدينة الرياض:
بصفة عامة يميل متوسط نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي إلى الثبات النسبي وذلك خلال الفترة 1998 - 2002م وهو يقدر بحوالي 3000 ريال للفرد شهريا، على مستوى المملكة، وحوالي 4500 ريال للفرد شهرياً بمدينة الرياض.
وقد أوضحت إحدى الدراسات الميدانية أن حوالي 50% من العاملين السعوديين بمدينة الرياض يتقاضون رواتب شهرية تقدر في المتوسط بحوالي 7500 ريال، وأن تكلفة بند السكن يمثل حوالي 26% من دخل الأسرة مقارناً ب 28%، 31% بكل من ألمانيا وأمريكا على الترتيب .. كما أنّ المساكن المملوكة تمثل حوالي 60% من جملة المساكن بالمدينة مقارنة ب 48 %، 64% في كل من ألمانيا وأمريكا .. ونظراً لعدم توفر بيانات حديثة متاحة لبحوث ميزانية الأسرة، للتعرف على طبيعة النمط الإنفاقي والادخاري للمستهلك السعودي، لما لذلك من أهمية في تحديد قيمة الأقساط أو الإيجار للوحدات السكنية والموازنة بين تكلفة البناء ومدة وقيمة القسط الشهري مع دخل المستهلك، فقد تم تقدير الطاقة الادخارية للفرد في الشهر بحوالي 33.3% من جملة دخله وفق المتوسط العام البالغ 3000 ريال للفرد شهرياً على مستوى المملكة، وذلك بعد استيفاء احتياجاته الأساسية من المسكن والمأكل والملبس والعلاج والتعليم والانتقالات والاتصالات، وهو الأمر الذي يقودنا إلى تعريف الفئة من محدودي الدخل تحت ظروف المجتمع السعودي بأنّها تلك الفئة التي تحصل على دخل أقل من 2000 ريال للفرد شهرياً.
ومما سبق فإنّ قيمة قسط التمليك أو الإيجار للوحدات السكنية يجب أن يتراوح بين حد أدنى وقدره 500 ريال في الشهر وحد أقصى وقدره 1000 ريال في الشهر بالنسبة للأفراد من محدودي ومتوسطي الدخل على الترتيب .. أما على مستوى الأسرة، فإنّه من المعلوم أنّ تكلفة كلٍّ من بند السكن والغذاء والانتقالات والاتصالات وغيرها تقل عن حالة الفرد كلما زاد عدد أفراد الأسرة وذلك في ظل ثبات الاحتياجات الأساسية للفرد واقتصاديات أو وفورات المعيشة المشتركة للأسرة .. ومن المعلوم أنّ هناك علاقة طردية موجبة بين دخل الأسرة ومستوى الادخار، كما أنّه من المتوقع أن تكون الطاقة الادخارية للفرد بمدينة الرياض أعلى من نظيرتها على مستوى المملكة، وذلك نظراً لارتفاع مستوى دخله عن المتوسط العام لدخل الفرد بالمملكة.
| 
"الاقتصادية"