أدار الندوة: فهد المشهوري / متابعة: عبد الله الدماس:
أجمع عقاريون على أهمية البدء في تطبيق نظام التسجيل العيني للعقار وتحقيق الثقة بالملكية العقارية بعد الحصول على صك وتسجيله وفقاً للنظام، وأكدوا خلال ندوة عقدتها «الجزيرة» بمكتبها بجدة مؤخراً على وجوب تحديد جهة واحدة تكون مسؤولة عن تسجيل العقارات وطالبوا بإدخال النظام الإليكتروني الجديد ودعوا إلى إيجاد إحداثيات لجميع الأراضي بالمملكة وتحديثها أولاً بأول.
كما أجمعوا على أهمية إنشاء دائرة تعني بالأراضي والممتلكات تكون مهمتها منح الإدارات الحكومية الأراضي التي تحتاجها مع إيجاد نظام للاستثمار وتكون هي الجهة المسؤولة عنها، مع وضع آلية محددة وواضحة بين كتابة العدل والأمانة والتنسيق فيما بينهما لعدم تكرار مشكلة الازدواجية مستقبلاً.
ازدواجية الصكوك
في البداية، تحدث عبدالله الأحمرى عن معنى ازدواجية الصكوك، وأنواعها بالمملكة قائلاً: هناك صك الاستحكام ويتم بإحياء أرض تنطبق عليها المادة (85) من التنظيم الإداري للمحاكم الشرعية ويصبح من حق المستفيد أن يأخذ عنها حجة استحكام، وتكمن المشكلة في أن الأمانة غير شفافة في معلوماتها خصوصًا عندما ترد على المحكمة التي دائماً ما تطلب منها وكل الجهات المعنية الأخرى إفادة عما إذا كانت الأرض مملوكة لأحد، ويكون ردها غالبا سلبي وأن هذه أرض حكومية ولا توافق الأمانة على إعطاء الأرض حجة استحكام مما يدفع القاضي إلى صرف النظر عن هذا الاعتراض ورفع الأمر إلى هيئة التمييز، ويكون تمييز الصك قد اكتسب الصفة الشرعية ولا يحق لأحد أن ينقضه إلا بواسطة مجلس القضاء الأعلى كما أن هناك نوعاً آخر من الصكوك هو صك المهاجر, و هذا الصك كان موجوداً قبل عام 1382هـ فهذه الصكوك كانت تصدر من خارج المدينة، كما يسميه البعض باسم الصك الطياري لأنه لا توجد حدود أومعالم توضحه، بمعنى أن الأرض تكون في مدينة جدة والصك يصدر من الرياض أو من أي مدينة أخرى ويطبق بجدة لكونه على أرض غير واضحة المعالم، إضافة إلى نوع آخر هو الصك التعويضي، الذي يمكن لصاحبه تطبيقه في أرضه التي تم نزعها، أي يمكن تطبيق الصك في شرق جدة أو غربها أو شمالها أو جنوبها.
ازدواجيات المنح
وأضاف يوسف البادي إن الصكوك المزدوجة هي الصكوك التي تكون أكثر من صك لمنطقة واحدة، وهذا الأمر له أسباب كثيرة منها ازدواجية المنح، ومنها ما صدر من صكوك المخططات، ومنها ما صدر من المحكمة الشرعية وقامت البلدية بتصدير صك لنفس الموقع، اما أسباب الازدواجية فكثيرة وتشمل عدة محاور، منها صكوك المنح وصكوك المخططات حيث إن بعض المناطق تم إفراغها مرتين بسبب عدم التهميش، فإذا توفي صاحب البلوك وجاء أبناؤه سيكتشفون أنه لم يتم الإفراغ وهذه أشياء تحدث بسبب تقصير بعض الموظفين بعدم التهميش على الصك، و هناك ازدواجيات المنح وهذه كثيرة بمناطق جنوب جدة،والمثال الواضح أنه بعد أن وزعت الأمانة الكثير من المنح اتضح فيما بعد أنها أعطيت لآخرين من قبل.
الأمانة أساس المشكلة
ويرى المحامي خالد المحمادي أن ازدواجية الصكوك تعني وجود صك يمتلكه أكثر من شخص، فهذا هو التعريف المبسط، أما من ناحية المنح التعويضية فهي أشياء وجدت بسبب عدم وجود آلية معينة تنظم تملك الشخص للأرض هذا هو السبب، فعندما يأتي مواطن ويقول إن لديه منحة بمنطقة معينة ويذهب للأمانة وهي الجهة المعنية بالأمر ويسلمهم الأوراق ليتأكدوا من صحتها ومن ثم يقومون بالتنفيذ، فالمنحة لا تكون محددة في منطقة معينة، وإنما تكون مفتوحة والأمانة هي التي تحدد الموقع، وهنا يفاجأ صاحب المنحة بأن الأمانة تحدد له قطعة أرض مملوكة لشخص آخر لديه صك من المحكمة، فالأمانة سبب رئيس في المشكلة.
أراض ٍ غير مخططة:
وحول وجود آلية معينة لكتابة العدل والمحاكم للحد من هذه الازدواجية قال يوسف البادي: لا توجد ازدواجية في الوقت الحالي وإنما حدثت سابقاً بسبب إهمال من صاحب المخطط نفسه، حيث إن هناك أصحاب مخططات تكون كثيراً من القطع لديهم غير مخططة، وأغلب المشكلات وقعت في أحد المخططات شمال جدة والسبب هو أن مخططه كان كبيراً به أربعة آلاف قطعة تقريباً وتم توزيعها على أربعة صكوك وكانت كلها تفرغ في مكان واحد، وبعض القطع كانت تفرغ من الصك (أ) ويتم تثبيتها في الصك (ج)، وبعد ذلك تكتشف أنها غير منقولة في هذا الصك وإنما في صك آخر. ولكن غالبية هذه الصكوك تم تعديلها وتمت معالجة 80% من هذه المشكلات.
الملكية أصل المشكلة
وفي سؤال عن الأضرار التي لحقت برجال الأعمال جراء تأخير الصكوك، أجاب يوسف الأحمدي: المشكلة الأصلية في هذا الموضوع هي الملكية، فالتملك هو الاستحكام والإحياء الشرعي حسب أنظمة الشرع والدولة، والأمر الثاني هو المنحة الملكية وتبدأ من 900 متر وحتى مليون متر، وكذلك منحة ذوي الدخل المحدود وتبدأ من 400 متر وحتى 759 متراً تقريباً، والمشكلة تكمن في هذه الأنواع الثلاثة.
وحول الحلول توقع الأحمدي إمكانية توحيد الملكية وجعلها تحت قيادة واحدة كما صدر في أمر خادم الحرمين الشريفين في 1-9-1428هـ في الاستحكامات التي كانت بمكة والمدينة، وبعد ذلك أصبحت في كامل أرجاء المملكة، كما جاء التصحيح للمناطق خارج النطاق العمراني من الأمير متعب بن عبد العزيز بتطبيق إجراءات الاستحكامات على المناطق خارج النطاق العمراني بعد إحيائها، أما الإحياء الشرعي داخل النطاق العمراني فموقوف حالياً.
الأولوية للصك الأقدم
وحول الآلية القانونية للتعامل مع هذه القضايا، وكيفية حماية المواطن قال خالد المحمادي: الصك رغم كونه مستنداً قانونياً ملزماً شرعاً لأي شخص إلا أننا للأسف وصلنا إلى مرحلة عدم التأكد من قانونية الصك من عدمها، حيث نفاجأ بوجود مشكلات وتداخلات، مما يجعل المستثمر يعزف عن الشراء نتيجة لذلك، وعندما يحضر المواطن لتقديم شكوى فإنه يلجأ إلى التظلم لدى الأمانة أو المقام السامي، ومن ثم يلجأ إلى المحكمة لطلب تسليمه الأرض، والفاجعة أنه يكتشف عند التقاضي أن صك الخصم أقدم من صكه، وفي هذه الحالة يطلب منه القاضي أن يرجع إلى من باعه، لأن الصك الأقدم هو الأولى، وهذه هي المشكلة الرئيسة، بالإضافة إلى تعدد أنواع الصكوك فهناك صكوك عثمانية وصكوك أشراف وصكوك منح.
التسجيل العيني
ورأى المحمادي أن الحل في وجود جهة معينة تكون المسؤولة عن تطبيق الصك ومنحه وتنفيذه بدلاً أن يترك الأمر، كما هو عليه الآن وكل جهة تتدخل، فلا لوم على المحاكم مطلقاً لأن القضاة يتخذون الإجراءات الصحيحة، ولا يوجد قاضٍ يخالف ذلك، فعندما يأتي شخص ويطلب صك استحكام فإن مخاطبة الدوائر الحكومية تستغرق حوالي ستة أشهر، فالجهة الحكومية تفيد بعدم وجود أي مشكلة على الموقع، و في هذه الحالة فإن القاضي يتخذ الإجراء الصحيح ويصدر صك الاستحكام، لكن إذا أتت د ائرة حكومية واحدة وذكرت أن الأرض ملكها أو تابعة لها، فإن صك الاستحكام يلغى فوراً.
البيروقراطية وغياب القطاع الخاص
وعن الأسباب التي أدت إلى عدم تفعيل نظام السجل العقاري خلال الفترة الماضية ودوراللجنة العقارية في إيصال مشاكل العقاريين إلى الجهات المسؤولة المعنية أوضح عبدالله الأحمري أنه لم يتم تفعيل النظام لأن الجهات الرسمية تمارس البيروقراطية في كل المعاملات، ولم يصرحوا للقطاع الخاص بالاستثمار مع أنني على ثقة تامة بأن هذا القطاع سيكون له دور مهم وفعال لأن الدولة هي التي ستحاسبه على كل صغيرة وكبيرة إذا أخطأ.
فنحن نعاني من هذا الوضع كلجنة عقارية، كوننا هيئة استشارية تقدم المشورة ولديها مشاكل تدرسها ولكن ليست لها عصا سحرية لتحل المشاكل، فإذا كنا نطلب اجتماعاً مع وزير أو مدير إدارة أو أمين ونحتاج إلى شهور حتى نقابله ونشرح له الوضع المعقد، فكيف نتحمل وحدنا عبء المسئولية.
النظام الآلي متوقف
وحول آلية الإفراغ قال يوسف البادي: قبل فترة بدأ موضوع الحاسب الآلي، وواجهنا بعض المشاكل، فالنظام يطلب السجل المدني وموقع الأرض ورقم القطعة ورقم اللوح، وطبعاً مناطق جدة صكوكها كثيرة وليست لها أرقام لوحات أو أرقام قطع، فحدثت مشكلة مع البلدية بخصوص رقم القطعة ورقم اللوحة،وأما مشكلة السجل المدني قمنا بحلها مع كتابة العدل بعدإصدار الحفيظة، وكانت هناك مشكلة بيننا وبين الأمانة بخصوص المخططات،و تم حل بعض المشكلات بعد أن ضاق الناس والمراجعين، فالنظام متوقف الآن وخلال فترة قريبة بعد الانتقال إلى المبنى الجديد سيتم إعادة تشغيل النظام مرة أخرى على أساس أن الصكوك التي في المخططات يتم إدخالها في الحاسب والأخرى تفرغ يدوياً.
تخطيط المستقبل
وعن رأيه كمطور عقاري حول أكثر المشكلات أهمية والتي يرى ضرورة تسويتها بواسطة أمانة المحافظات التي تتبعها أو بواسطة كتابة العدل أفاد يوسف الأحمدي بأن العائق الأكبر لاقتصاد البلد ليس في قطعة أرض بقيمة 300 أو 500 ألف ريال، بل في تخطيط المستقبل، والحل الأساسي هو ايجاد إحداثيات المملكة بالكامل.فالسجل العيني سيطور الأمر، وكل مخطط في الأمانة سيتم إنزاله بإحداثياته، فالحلول موجودة، والآن لا يوجد من ينال منحة مليون متر إلا التعويضي، وعادة في الفترة الأخيرة ليس لها تطبيق.
التشابه والتداخل مشكلات مزمنة
ويضيف خالد المحمادي: بالنسبة للقضاء عندما يفصل في مثل هذه القضايا فإنه يرجع لنظام المرافعات الشرعية وهذا النظام موجود ومطبق في المحكمة فعندما يحضر شخص اشترى صكاً ووجد أن هناك تداخلاً أو تشابهاً كأن يملك شخص آخر صكاً مشابهاً لما تحمله فهذه هي المشكلة، أما التداخل فهو مشكلة يحلها القضاء بعد أن يرى الصك الأقدم تاريخاً، والمشكلة الكبرى عندما يأتي من يقول أنه اشترى قطعة في المخطط الفلاني ووجد شخصاً له صك بنفس القطعة، هنا القضاء يخاطب كتابة العدل والمحامي سيطلب أمرين أولهما إيقاف الصك وعدم تداوله، وثانياً سيكون هناك خطاب لكتابة العدل لإيضاح الصك الأقدم وكم مساحته؟ والقاضي يستنير بها وسيحكم لصاحب الصك الأقدم...
الحل الجذري
وعن الإجراءات التي اتخذت للحد من سماسرة العقار ومكاتب العقار خاصة التي تبيع نفس القطعة لأكثر من شخص وبواسطة نفس البائع أشارعبدالله الاحمري إلى أن الكثير من المكاتب العقارية غير مرخصة، وليست مسجلة في السجل العقاري بوزارة التجارة أو مقيدة بالاشتراك في الغرف التجارية وإنما لديهم مزاولة مهنة فقط صادرة من الأمانة.
وهذا مخالف للنظام لأن هناك قرار من مجلس الوزراء بألا يزاول أحد الدلالة في العقار ما لم يكن مسجلاً ولديه سجل تجاري، فمن المفترض ألا تصدر الأمانة مثل هذه الرخص حتى تطلب صورة السجل التجاري ومطابقتها. وقد حاولنا أن نحد من هذه الظاهرة ورفعنا تقاريرنا وأقمنا ورش العمل والتقينا ببعض المسؤولين في الوزارات وتوصلنا إلى بعض الحلول
فخادم الحرمين وفقه الله حريص كل الحرص على إنهاء كل المشاكل وتسهيل أمور المواطنين، وكذلك أمير المنطقة متطلع إلى حلها أيضاً ولقد تمت إعادة أكثر من 60 مليون متر من الأراضي لمدينة جدة كانت عليها تعديات، والحل الجذرى في أن يجلس مندوبون من الأمانة وكتابة العدل والأمارة والقطاع الخاص للوصول إلى تسويات ودية.
حق التصرف
وعن كيفية التعامل مع الصكوك المزدوجة والاعتبارات التي تحكم هذا التعامل، أجاب يوسف البادي: نحن ككتابة عدل ليس لنا حق التصرف، فأي صك عليه ازدواجية ينبغي الرجوع فيه للقاضي الذي يحكم في القضية، فإذا وجهنا القاضي إلى إيقاف الصكين نوقفهما فوراً، و إذا طلب إيقاف الصك الأحدث ننفذ توجيهه. أما المنح فالمعالجة تتم عن طريق الأمانة التي تفيد بوجود صكين لأرض واحدة وتطلب إيقاف الصك الأحدث ويعتمد الصك الأقدم، وعلى الآخر أن يراجع البلدية لتعويضه.
الصكوك العثمانية
وحول كيفية التعامل مع الصكوك العثمانية وصكوك الأشراف أكد يوسف البادي أنه لم يسبق أن مر عليه صك عثماني، فهوغير مسجل في كتابة العدل ونحن لا نتعامل معه، فالصكوك العثمانية مكتوبة بالدرج وموجودة في وثائق تتداول بخصوص المواطنين، ولكن عندما يراجع المواطن كتابة العدل فإننا نراجع المحكمة لتطبيق المادة (85) عليها، ويعلن عنها في الصحف اليومية، وليس في هذه الصكوك تعدٍ ولا إحياء وهي واقع موجود ويتم تجديدها بما يتماشى مع النظام الحالي، فخلال السنوات الأربع الماضية بدأ تنظيم الازدواجية.
فحص الملكيات
وحول وجود حالات فيها ازدواجية فعلاً مرت عليهم قال يوسف البادي: كثيراً جداً، وغالبية هذه الحالات تم حلها بعد حضور البائع والمشتري لأنها كانت إفراغات عن طريق الورثة، فكتابة العدل هي أداة تنظيمية للصك السليم، فإذا وجدوا أن الصك مطابق للسجلات التي لديهم يتم إفراغه, وأي صك يتعامل بالذراع وليس الأمتار، وفي أمانة جدة هناك نظام يسمى (فحص الملكيات) وهذا النظام يكون قبل المخطط أي أن الأرض خام وذات مساحة كبيرة. وفي هذه الحالة إذا كان فحص النظام سليماً نشتري الأرض لأننا نكون قد تأكدنا أن أساسها نظيف والحل الحقيقي هو أن يكون هناك مخطط شامل لمربعات جدة من البحر وحتى الطائف.
الشراكة مع القطاع الخاص
وعن الحلول واللآليات القانونية قال خالد المحمادي: لا بد في البداية من تسجيل العين، بعد ذلك يكون هناك جهة معينة مسؤولة عن تسجيل العقارات، ولا يوجد في نظري أفضل من كتابة العدل وإدخال النظام الإلكتروني الجديد واستخدام الحاسوب، كذلك تثقيف المواطن والمستثمر بالمشكلة الموجودة وحلولها، حتى لا تحدث مفاجآت، وهناك نقطة مهمة وهي العشوائيات، فمنطقة أبو جعالة على سبيل المثال بها أناس موجودون منذ أكثر من 40 عاماً وقاموا ببناء عمائر وفلل وهناك محطات وقود وكهرباء ولديهم أوراق من الأمانة، ثم يفاجأ هؤلاء بمن يأتي بعد هذه الفترة ويقول لهم إنهم متعدون على أملاك غيرهم، ولإزالة تلك المبانى لا بد من تخصيص أراضٍ بديلة لهم وتعويضهم عنها. لأنها لو كانت غير مملوكة لهم فكيف تم إيصال الكهرباء لهم وكيف أعطتهم الأمانة رخصاً للبناء, أعتقد أن التسجيل العيني سيقضي على معظم المشاكل وبعد ذلك يمكن فتح المجال أمام الشركات الخاصة.
المسؤول الأول
وعن دور الأمانة قال عبدالله الأحمري: الأمانة هي التي تتحمل الوزر الأكبر في جميع القضايا لأنها عندما منحت المواطن لم تحدد معالم المخطط، ولم تقم بالسفلتة أو الرصف أو الإنارة، ولو على حساب المواطن الذي يدفع ألفي ريال زيادة على ما دفعه للمكتب الهندسي لكي يتم تخطيط الأرض بالإسفلت ولا تكون عرضة للاعتداءات أو حتى يأتي قاض فيما بعد ويطبق عليها صك استحكام لعدم وجود علامات كافية تدل عليها.
ويري يوسف الأحمدي ان الأمانة لها دور فيما يتعلق بصكوك الاستحكام فالأمانة لا تتجاوب وتكون إجابتها سلبية وأنا لا أتحدث فيما مضى، فالأمانة هي عضو شريك في منح الأراضي، سواء لمنح الدعم المحدود أو المنح الملكية، والحل الأساسي هو أن يكون الأمر تحت جهة واحدة، وايجاد المخطط الشامل للمناطق التي تدخل بالكامل ضمن النطاق العمراني لتستلمها شركات، لتضع مربعات عليها وتسلم للأمانة لتتصرف فيها.
ويخالفهم خالد المحمادي الرأي، حيث يؤكد أن الأمانة لا تتحمل النسبة الكبرى بل تتحمل جزء من المسؤولية، فهناك جهات أخرى مرتبطة وتتحمل المسؤولية كذلك. فالأمانة جهة تنفيذية فعندما يأتيها شخص بمنحة لا تستطيع أن ترفض بل تنفذ فقط.
****
غياب أمانة جدة
جميع الحاضرين انتقدوا غياب أمانة جدة - غير المبرر - عن الندوة رغم كل التأكيدات على حضور أحمد الغامدي مسؤول الإعلام بالأمانة، والدكتور محمد الجفري مساعد الأمين للأراضي. حيث فوجئ الجميع باعتذار الغامدي وعدم حضور الدكتور الجفري للندوة لأسباب غير معروفة.
****
ضيوف الندوة
- الأستاذ يوسف البادي - مدير السجلات بكتابة عدل جدة
- الأستاذ عبد الله الأحمري - نائب رئيس اللجنة العقارية بغرفة جدة
- الأستاذ خالد المحمادي - محامي
- الشيخ يوسف الأحمدي - عقاري
