( الجزيرة ) تنشر أول تنظيم معتمد من الشورى أحكامه تطبق على الفنادق والشقق المفروشة في مكة والمدينة
إلزام البائع بمعلومات دقيقة عن العقار وتحميله مسؤولية الصيانة والنظافة

* الجزيرة - الرياض:
وافق مجلس الشورى بالأغلبية، على مشروع نظام (قانون) المشاركة بالوقت في الوحدات السياحية العقارية Time Shareعندما استعاد فتح ملفه من جديد، أثناء جلسة أول أمس (الأحد) المنعقدة برئاسة معالي رئيس المجلس (الدكتور صالح بن عبدالله بن حميد) وبعد أن استمع المجلس إلى ردود لجنة الشؤون الاقتصادية والطاقة (اللجنة التي درست المشروع) برئاسة الدكتور شويش بن سعود المطيري.
(الجزيرة) تنشر فيما يلي نص مشروع النظام:
المادة الأولى: تعريفات
يُقصد بالعِبَارات والكلمات الآتية - الواردة في هذا النظام - المعاني المبيَّنة أمامها، ما لم يَقْتَضِ السياق خلاف ذلك:
- الوحدات العقارية السياحية: الفنادق، والشقق المفروشة، والمنتجعات، وغيرها من الوحدات المعَدَّة للإيواء السياحي، بما في ذلك الوحدات العقارية السياحية الواقعة في مكة المكرمة، والمدينة المنورة.
- المشاركة بالوقت: حق انتفاع شخص بوحدة عقارية سكنية لمدة محددة، أو قابلة للتحديد من السّنَة بموجب عقد المشاركة بالوقت.
- عقد المشاركة بالوقت: أيُّ عقدٍ، أو مجموعة عقود تُبرم مقابل مبلغ مالي معين، لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات، ويتم بموجبها إنشاء حق انتفاع أو التنازل عنه، أو أي حق آخر يتعلق باستعمال وحدة عقارية سكنية واحدة أو أكثر، مدة محددة أو قابلة للتحديد من السّنَة.
- عقار: أي مبنى، أو جزء من مبنى ثابت مخصص للاستعمال سكنا، مما يتعلق به الحق موضوع العقد.
- الهيئة: الهيئة العليا للسياحة.
- المشتري: أيُّ شخص ذي صفة طبيعية أو معنوية، ينتقل إليه الحق محل عقد المشاركة بالوقت، أو ينشأ ذلك الحق لمصلحته، من خلال معاملات يغطيها هذا النظام.
- البائع: أي شخص ذي صفة طبيعية أو معنوية، ينشئ الحق محل عقد المشاركة بالوقت بصفة تجارية، أو يتنازل عنه، أو يتعهد بالتنازل عنه، من خلال معاملات يغطيها هذا النظام.
- أجَل: أي صورة من صور التسهيلات المالية.
- اللائحة: اللائحة التنفيذية لهذا النظام.
المادة الثانية: الترخيص بمزاولة النشاط
لا يجوز لأي شخص مزاولة نشاط المشاركة بالوقت، قبل الحصول على ترخيص من الهيئة بعد توافر الشروط، وتقديم الضمانات المحددة في اللائحة، ولا يجوز لأي شخص الإعلان عن نشاط المشاركة بالوقت، أو التسويق له، ما لم يتضمن الإعلان أو التسويق ما يلي:
أ - رقم تصريح الهيئة للجهة المعنية.
ب - إمكانية الحصول على المستند المشار إليه في الفقرة (أ) من المادة (3) من هذا النظام، والمكان الذي يمكن الحصول عليه منه.
المادة الثالثة: التزامات البائع
يلتزم البائع بما يلي:
- أن يقدم لمن يطلب معلومات حول العقار المرتبط بالمشاركة بالوقت، مستَندَاً يشتمل على: معلومات كاملة ودقيقة عن ذلك العقار، بحسب التفاصيل المحددة في اللائحة، وتُعَدُّ جميع المعلومات جزءاً لا يتجزأ من عقد المشاركة بالوقت.
- أن يقدم نسخة من المستنَد المشار إليه في الفقرة (أ) من هذه المادة، إلى الهيئة العليا للسياحة للمراجعة والاعتماد، وذلك قبل الإعلان عنه، أو قبل عرضه على الجمهور لبيعه.
- أن يبلغ الهيئة العليا للسياحة والمشتري، بأي تغيير يطرأ على المعلومات المقدمة في ذلك المستند، قبل إبرام عقد المشاركة بالوقت، وأن يتضمن العقد نصاً صريحاً بذلك التغيير.
- أن يمكِّن المشتري من مزاولة جميع الحقوق المترتبة على عقد المشاركة بالوقت، بما فيها حقه في استعمال العقار في الوقت المحدد، والفترة المتعاقد عليها.
- أن يتخذ الإجراءات المناسبة لإدارة عقار المشاركة بالوقت، وأن يكون مسؤولاً عن نظافة وصيانة العقار، ليكون في حالة جيدة طوال فترة العقد، وصالحاً للاستخدام، ويجوز تحصيل تكاليف الصيانة السنوية من كل مالك للمشاركة بالوقت، وفقاً للطريقة المنصوص عليها في العقد.
المادة الرابعة: عقد المشاركة بالوقت وشروطه
تُطبق الأحكام الواردة في هذا النظام على: عقود المشاركة بالوقت التي تبرم في المملكة العربية السعودية، كما تطبق على عقود المشاركة بالوقت إذا كان عقار المشاركة بالوقت موجوداً داخل المملكة، ويشترط في عقد المشاركة بالوقت الذي يُعِدُّه البائع ما يلي:
أ - أن يكون العقد مكتوباً.
ب - أن يشتمل على التفاصيل المحددة في اللائحة.
ج - أن يصاغ العقد والمستند المشار إليه في الفقرة (1) من المادة (3) من هذا النظام باللغة العربية، ولا يمنع ذلك من ترجمتها إلى لغات أخرى، على أن تكون النسخة العربية من العقد هي المعتمدة.
المادة الخامسة: حقوق المشتري والتزاماته
دون إخلال بأي حق يكتسبه المشتري بموجب الأنظمة فيما يتعلق ببطلان العقود، فإنَّ للمشتري الخيار في الآتي:
أ- الانسحاب من العقد دون إبداء أي سبب، خلال عشرة أيام تبدأ من تاريخ توقيع الطرفين عقد المشاركة بالوقت، أو من تاريخ توقيعهما أي وثيقة أوّلِيّة ملزِمة، وإذا كان اليوم العاشر يوم عطلة رسمية، فتمتد الفترة إلى أول يوم عمل يليها.
ب - إلغاء عقد المشاركة بالوقت خلال (3) ثلاثة أشهر، تبدأ من تاريخ توقيع الطرفين عقد المشاركة بالوقت، أو من تاريخ توقيعهما أي وثيقة أوّلِيّة ملزِمة، إذا لم يشتمل العقد على المعلومات المحددة في الفقرة (1) من المادة (3) من هذا النظام، عند توقيع العقد أو الوثيقة، وإذا قدمت تلك المعلومات خلال تلك الأشهر الثلاثة، فتبدأ فترة انسحاب المشتري المنصوص عليها الفقرة (أ) أعلاه من تاريخ تقديم المعلومات.
ج - الانسحاب من العقد خلال الأيام العشرة التالية، لمضي الأشهر المنصوص عليها في الفقرة (ب) أعلاه، إذا لم تقدم المعلومات المحددة في الفقرة (1) من المادة (3) من هذا النظام، خلال فترة الأشهر الثلاثة المشار إليها دون إبداء الأسباب.
2- إذا رغب المشتري في الانسحاب من العقد، أو إلغائه، وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة (1) من هذه المادة، فيجب عليه - خلال المدة المحددة لذلك - إشعار الطرف الآخر في عقد المشاركة بالوقت (أو ممثله) خطياً على عنوانه المحدد في العقد، وفق الصورة والوسيلة المحددة في اللائحة، ويُعَدُّ الإشعار قُدِّمَ خلال المدة المسموح بها، إذا كان تاريخ إرساله يسبق انقضاء تلك المدة.
3- لا يتحمّل المشتري - إذا انسحب من العقد أو ألغاه وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة (1) من هذه المادة - أياً من تكاليف البائع، ونفقاته المتعلقة بالعقد.
4- للمشتري بيع حقه في المشاركة بالوقت، أو التنازل عنه لغيره، أو هبته، أو الوصية به، وغير ذلك من الحقوق المتعلقة بالعقد.
المادة السادسة: الدفعات المقدمة
لا يجوز اشتراط أي دفعة مقدمة على المشتري، قبل نهاية الفترة التي يجوز له أثناءها الانسحاب من العقد، أو إلغاؤه، وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة (1) من المادة (5) من هذا النظام.
المادة السابعة: إلغاء الاتفاقيات الآجلة
إذا غُطِّيَت قيمة عقد المشاركة بالوقت - كلياً أو جزئياً - بأجَلٍ يمنحه البائع للمشتري، أو يمنحه للمشتري طرف ثالث - وفق اتفاقية آجلة بين الطرف والثالث والبائع - وانسحب المشتري من العقد أو ألغاه، وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة (1) من المادة (5) من هذا النظام، فيُعَدُّ ذلك إلغاء للاتفاقية الآجلة، دون أي التزام أو تبعة على المشتري، وتحدد اللاحئة الأحكام المنظمة لذلك.
المادة الثامنة: منع الاتفاق على ما يخالف هذا النظام
يُعَدُّ باطلاً تنازل المشتري للبائع عن أي من الحقوق المكفولة له بموجب هذا النظام، أو إعفاؤه من أي من التزاماته الناشئة عن هذا النظام.
المادة التاسعة: ضبط المخالفات
يتولى موظفون - يصدر بتعيينهم قرار من أمين عام الهيئة العليا للسياحة - متابعة أداء المرخص لهم بمزاولة هذا النشاط، والتحقق من استيفاء الشروط والضوابط، ولهم في سبيل ذلك الاطلاع على: السجلات، والحصول على المعلومات التي يطلبونها، وإذا تبين لهم وقوع مخالفات فعليهم ضبطها، وإحالتها إلى اللجنة المنصوص عليها في الفقرة (1) من المادة (10) من هذا النظام.
المادة العاشرة: التحقيق والفصل في المخالفات
تؤلّف (تُشكّل) بقرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة العليا للسياحة، لجنة أو عدة لجان، لا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة يكون أحدهم مستشاراً نظامياً، للنظر في مخالفات أحكام هذا النظام، وإيقاع العقوبات المنصوص عليها فيه، وتُعتمد قرارات اللجنة من الأمين العام لهيئة السياحة، وتحدد اللائحة كيفية عمل هذه اللجنة، ولا يخل ذلك بحث المتضرر في طلب التعويض، عمَّا أصابه من ضرر نتيجة مخالفة أحكام هذا النظام، ويجوز التظلم من قرارات اللجنة أمام ديوان المظالم، خلال ستين يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
المادة الحادية عشرة: العقوبات
- مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد منصوص عليها في نظام آخر، ودون المساس بحقوق الغير: يعاقب كل مخالف للحُكْم الوارد في الفقرة (4) من المادة (3) من هذا النظام، بغرامة مالية لا تزيد عن خمسمائة ألف ريال، أو بإلغاء الترخيص، أو بهما معاً.
- يعاقب كل مخالف للحكم الوارد في الفقرة (2) من المادة (2) أو الفقرتين (2 و3) من المادة (3) أو الفقرة (2) من المادة (4) من هذا النظام، بغرامة مالية لا تزيد عن ثلاثمائة ألف ريال، أو بإيقاف الترخيص لمدة لا تزيد عن سنة واحدة، أو بهما معاً.
- يعاقب كل مخالف للحكم الوارد في الفقرة (1) من المادة (3) من هذا النظام، بغرامة مالية لا تزيد عن مائة وخمسين ألف ريال، أو بإيقاف الترخيص لمدة ستة أشهر، أو بهما معاً.
- فيما لم يرد في شأنه نص خاص بالعقوبة، يعاقب كل من يرتكب أي مخالفة لأي حكم من أحكام هذا النظام بغرامة مالية لا تزيد عن مائة ألف ريال.
- تجوز مضاعفة الحد الأعلى من العقوبة، عند العوْد لأي من المخالفات الموضحة أعلاه.
المادة الثانية عشرة: أحكام عامة
تنشئ الهيئة العليا للسياحة سجلاً لنشاط المشاركة بالوقت يشتمل على: بيانات تفصيلية عن عقود المشاركة بالوقت، والبائعين، والمشترين، والعقارات المخصصة لهذا النشاط الواقعة في المملكة، وفقاً لما هو مبين تفصيلياً في اللائحة، وفيما لم يرد فيه نص في هذا النظام، تُطبِّق اللجنة المنصوص عليها في الفقرة (1) من المادة (10) من هذا النظام، القواعد العامة للعقود، المنظمة لحقوق أطراف العقد والتزاماتهم، ويجب على مزاولي نشاط المشاركة بالوقت، القيام بإعادة تكييف أوضاعهم، وتعديل شروطهم بما يتفق مع أحكام هذا النظام خلال سنة من تاريخ نفاذ هذا النظام، وتتقاضى الهيئة مقابلاً مالياً عن الخدمات التي تقدمها بموجب أحكام هذا النظام، على أن يصدر قرار من مجلس الوزراء، بتحديد هذه الخدمات والمقابل المالي، بناء على اقتراح من الهيئة العليا للسياحة، ويصدر رئيس مجلس إدارة الهيئة اللائحة التنفيذية لهذا النظام، خلال تسعين يوماً من تاريخ صدوره، وينشر هذا النظام في الصحيفة الرسمية، ويعمل به بعد تسعين يوماً من تاريخ نشره.