الجزيرة - ناصر البراك:

يمثل التثمين العقاري من أهم مكونات القطاع العقاري، ولكي نعرف التقييم أو التثمين بشكل عام وبسيط للقارئ الكريم (هو عبارة عن تقدير السعر العادل للسلعة محل الاستثمار ومقارنتها بسعر العرض، ومن ثم اتخاذ القرار الاستثماري المناسب إذا كان السعر الحقيقي مقارنة بسعر العرض يعتبر فرصة جيدة للاستثمار من عدمة) بعد هذا التعريف أمامنا متغيران لا يمكن أن يلتقيا، هما السعر العادل وسعر العرض (سعر السوق). فبعد أن حلت الصناديق العقارية بديلاً للمساهمات العقارية بصيغتها القديمة، وضعت هيئة السوق المالية لائحة خاصة بصناديق الاستثمار العقاري في يوليو 2006 لتعطي بذلك أول الخطوات التنظيمة الحقيقية للسوق العقاري والذي عانى لفترة طويلة ولايزال من فوضى كانت للمساهمات العقارية دور بارز فيها، وبالاطلاع على لائحة صناديق الاستثمار العقاري والتي تكونت من سبعة وعشرين مادة بالإضافة إلى الملحق الخاص بمتطلبات شروط صندوق الاستثمار العقاري وأحكامه، جاءات المادة الحادية والعشرون والخاصة بالتثمين العقاري حيث اشترطت هيئة السوق المالية للحصول على ترخيص للصندوق العقاري أن على الشخص المرخص له قبل شراء أو بيع أي أصل للصندوق الحصول على تثمين من مثمنين اثنين على الأقل يتمتعان بالخبرة والنزاهة ومعرفة النشاط العقاري كما اشترطت الهيئة أن يشمل تقرير المثمن كحد أدنى الآتي:

1- أسلوب التثمين وطريقته والافتراضات التي بني عليها.

2- تحليل للمتغيرات ذات العلاقة بالسوق العقاري مثل العرض والطلب واتجاه السوق.

3- تفاصيل العقار وأوصافه.

4- المخاطر المتعلقة بالعقار محل التثمين.

كانت هذا الشروط أولى الخطوات في دخول التثمين العقاري بفعالية للسوق بعد أن كان غائباً في السوق وبدأ معها الكثير من المكاتب والدورات الخاصة بالتثمين وانتشر قطاع التثمين وبشكل مركز مع المطورين العقاريين ومع الشركات المالية المرخصة. بعد أن تحدثنا عن تعريف التقييم بشكل عام وعلى الشروط الواجبه توفرها بتقرير التثمين وهناك الكثير من تقارير التثمين العقاري الخاصة بالصناديق العقارية سنستعرض بعض الطرق المتبعة من المثمنين العقاريين لتقييم الأراضي على وجه الخصوص.

1- الخدمات العامة القريبة من العقار المقييم، وهنا يستعرض المثمن العقاري كافة الخدمات وتتم الإجابة عليها بنعم أو لا إذا كانت قريبة أو بعيدة، أي أنها نظرية ولا يمكن تحويلها إلى أرقام.

2- المواصفات الأولية للعقار المقييم، وهنا يتحدث فيها المثمن عن واجهة الأرض وغيرها وهي لا تختلف عن النقطة الأولى من حيث صعوبة تحويلها إلى أرقام.

3- صور العقار المقييم، كذلك نفس النقطتين السابقتين.

4- موقع الحي والتحليل السكاني للحي والأراضي ونسبة التطوير في الحي، بالرغم من أهمية هذه النقطة لمتخذ القرار ولكن تبقى الأرقام بالريال غائبة إلى الآن.

5- حدود العقار المقيم من حيث طول وعرض الشوارع والملاحظات على الأرض المقيمة.

6- المواقع المميزة القريبة من العقار المقيم وكذلك الطرق الرئيسية.

7- وهنا نأتي إلى الأرقام وأهم نقطة بتقرير المثمن العقار المقارن أو سعر السوق وهنا يقوم المثمن بمقارنة عقار مشابهه للعقار المقيم من حيث سعر البيع أو سعر العرض مستخدماً جدولاً مشابهاً للجدول التالي: