لا حل لمشكلة الإسكان بغير فك الاحتكار وحجب الأراضي وضغط الأسعار

الجزيرة - نواف المتعب:

أوضح اقتصاديون أن حل مشكلة الإسكان بالمملكة، يكمن في فك الاحتكار وحجب الأراضي عن السوق والضغط على الأسعار، والاستفادة من الركود الاقتصادي لدى بعض الدول بالتعاقد مع شركات عالمية متخصصة في الإنشاءات.

وأكدوا أن وزارة الإسكان صعبت من اشتراطات مشاركة المطورين العقاريين بالقطاع الخاص في عمليات البناء، الأمر الذي يحد من تفاعل عدد كبير منهم.

وقال الأكاديمي والكاتب الاقتصادي الدكتور عبد الرحمن السلطان لـ»الجزيرة»: مشكلة الإسكان بالمملكة وليدة الغلاء الفاحش للأراضي، حيث أصبحت خارج نطاق القدرة المالية لمعظم المواطنين، والحل يجب أن يكون بالتعامل المباشر مع مسبباتها، وغير ذلك سنظل ندور في حلقة مفرغة دون أن نصل إلى نتائج ذات أهمية، ومن هذا المنطلق، أي حل لا يسهم بتخفيض أسعار الأراضي لن يكتب له النجاح، ولن يعدو كونه تلهية ومضيعة للوقت ويزيد من تفاقم المشكلة.

وأضاف: هناك دور يمكن أن يلعبه المطورون العقاريون في قضية الإسكان «لو افترضنا جدلاً أن لدينا مطورين عقاريين بمستوى مقبول وهذا بعيد عن الواقع»، فمعظم أعمال التطوير العقاري بالمملكة محدودة جداًَ، ولا يوجد مطورون عقاريون بالمستوى والحجم الذي يسمح لهم بلعب دور في حل هذه الإشكالية.

وأشار الدكتور السلطان إلى أن أنظمة التمويل والرهن العقاري لا يمكن أن تكون فعالة، فالمشكلة ليست فقط في الحصول على تمويل وإنما في حجم التمويل المطلوب، وهو تمويل مرتفع في ظل غلاء الأراضي، يترتب عليه ارتفاع في القسط الشهري، وفي حجم الأعباء التمويلية على المقترض، بما يجعل معظم أفراد المجتمع غير قادرين على الاستفادة من هذه الأنظمة.

وتابع: حل مشكلة الإسكان في المملكة يجب أن يأخذ مسارين متوازيين، الأول يضمن فك احتكار وحجب الأراضي عن السوق والضغط على أسعارها لتعود إلى مستويات معقولة، وهذا لا يمكن أن يتحقق ما لم تفرض رسوم سنوية على الأراضي، فهو الحل الوحيد القادر على تحقيق هذا الهدف وأي محاولة لتفاديه تظهر عدم جدية في حل المشكلة، والمسار الثاني، هو الاستفادة من حالة الركود الاقتصادي لدى العديد من الدول بالتعاقد مع شركات عالمية متخصصة في الإنشاءات من قِبل وزارة الإسكان، بحيث يتكون المشروع الواحد من مئات الآلاف من الوحدات السكنية، ما يسهم في تخفيض متوسط التكلفة للوحدة ويرفع من جدوى تنفيذ هذه المشاريع بالنسبة لتلك الشركات، على أن يشترط على هذه الشركات عدم الاعتماد على السوق المحلية لتأمين أي مواد أو عمالة، وعليها تأمين كامل احتياجاتها من الخارج، بحيث لا تسهم هذه المشاريع في زيادة الطلب المحلي، وبالتالي رفع تكلفة مشاريع الإنشاءات الأخرى القائمة ما يجعل تأثيرها التضخمي محدوداً رغم ضخامتها.

من جهته أوضح خالد شاكر المبيض المدير العام والشريك التنفيذي في شركة «بصمة» لإدارة العقارات أن المطورين العقاريين هم في الأصل مستثمرون يحتاجون إلى محفزات في أي سوق لينشطوا، وتحفيزهم يعني خلق طفرة تطوير عقاري وبناء ينتج عنها خلق وحدات سكنية بمساحات مختلفة وبجودة تنافسية عالية كما حصل في دبي على سبيل المثال.

وقدم المبيض أمثلة لهذه المحفزات وأبرزها، وجود تمويل عقاري مناسب وسهل، ووجود مشاريع بنى تحتية وضواحٍ مميزة من قِبل الحكومة أو الشركات شبه الحكوميه لتوفر أراضي مخدومة، وكذلك سهوله وسرعة استخراج تراخيص البناء، ووجود قنوات تمويل للمطورين غير تقليدية كسهولة البيع على الخريطة وسهوله تأسيس صناديق عقارية.

ومن ضمن المحفزات التي نادى المبيض بتوفيرها أيضاً، المقاولون والأيدي العاملة وخلق مشاريع حكوميه أو شبه حكوميه سواء كانت خدمية أو ترفيهية، بحيث توفر فرص تطوير مجاوره لها، كإعلان إنشاء مركز مالي أو مدينة صناعية أو مدينة ترفيهية بخدمات استثنائية جاذبة للسكن والعمل في ضواحٍ أو مدن صغيرة، وتقوم بتوفير جوار تلك المشاريع أراض مخدومة مخصصه لمطوري القطاع الخاص لجذبهم.

واختتم قائلاً: في حال غياب تلك المحفزات أو بث تصريحات من قبل مسؤول أو اقتصادي عن توقع نزول في أسعار العقار فهي لا شك ستخيف المطورين من التوسع في الاستثمار في التطوير العقاري خوفاً من أن يخسروا في استثماراتهم حال حصول النزول.

وتطرق المبيض إلى دور وزارة الإسكان مشيراً إلى أنه في بداية عملها لم يكن لديها أية إستراتيجية لمشاركة مطوري القطاع الخاص، وفضَّلت أن تقوم بالبناء مباشره ولكن اعتقد أنها غيّرت إستراتيجيتها مؤخراً وقررت أن تشركهم بالعمل، ولكنها وضعت شروطاً واشتراطات صعبة وغير جاذبة لهم مما سيقلل من حجم تفاعل عدد كبير منهم. وتطرق المبيض إلى بعض أسباب ارتفاع الكلفة على المطورين «قلة عروض الأراضي المخدومة الجاهزة والمناسبة للتطوير، وحصرها في مدن رئيسية مما جعل العرض أقل من الطلب، وبالتالي زادت أسعارها، بالإضافة إلى ارتفاع كلفة الأيدي العاملة مما أدى إلى زيادة كلفة البناء بما لا يقل عن 50% وارتفاع مواد البناء بما لا يقل عن 60%.

وأشار إلى أن أحد الحلول يكمن في خلق مظلة حكومية تختص بالعقار هدفها دراسة المحفزات التي يحتاجها السوق لخلق طفرة تطوير عقاري وحل المصاعب والتنسيق مع الوزارات المعنية لحلها.