الجزيرة - د. حسن الشقطي

عُرف القطاع العقاري تاريخياً بأنه مخزن موثوق للثروة، لكن السنوات الأخيرة أثبتت أن العقار مخزن ومنمى سريع للثروة في الوقت نفسه. أيضاً كان من المعروف أن العقار هو استثمار طويل المدى، لكن الفترة الأخيرة أثبتت أنه يمكن أن يكون مركزاً للمضاربات قصيرة ومتوسطة الأجل.. بشكل جعلها تتفوق على سوق الأسهم بوصفها محركاً سريعاً لهذه الثروة. ظهرت منافسة شرسة بين العقار والأسهم بالسوق السعودي، وبالتحديد منذ طفرة الأسهم في 2005-2006م، التي سحبت سيولة العقار إلى دهاليز مضاربات الأسهم.. فهي منافسة بين المضاربة في أصول ملموسة «العقار» والمضاربة في أصول غير ملموسة «الأسهم».. تفوقت الأسهم في هذه المنافسة تارة، وتفوق العقار تارة أخرى.. والأمر المقلق أن تفوق أحدهما يعني معاناة للآخر. ولا يدرك الكثيرون أن التنافس بين هذين العملاقين يتركز في التنافس على سيولة المحافظ الكبيرة؛ فمشاريع كليهما ليست من النوع الصغير، وكل منهما يسعى لجذب أصحاب هذه المحافظ الاستثمارية الكبيرة، وللأسف فإن هذه المحافظ لا تتوزع ما بين السوقين، ولكنها تتحرك مجتمعة تقريباً إلى أي منهما فقط، فتضخم أحدهما دائماً يتبعه ركود الآخر، والعكس. إننا نسعى في هذا التقرير لرصد توصيف موجز لكلا السوقين، وتحديد ملامح كل منهما، ومدى تأثير كل منهما في الاقتصاد الوطني، ثم تقصي حدود المنافسة بينهما، وتقييم الوضع الراهن بينهما.

قيمة رأسمال سوق الأسهم

تبلغ رسملة سوق الأسهم 1374 مليار ريال، يستحوذ القطاع العقاري على 50.8 مليار ريال منها، ويستحوذ قطاع البتروكيماويات على القيمة الأعلى منها بقيمة 482 مليار ريال بنسبة مشاركة 35.1 %.. وتستحوذ المصارف على 331 مليار ريال بنسبة 24.1 %.. في المقابل، فإن القطاع الصناعي، الذي يتضمن في ثلاثة قطاعات سوقية، هي الاستثمار المتعدد والاستثمار الصناعي والبناء والتشييد، يستحوذ على قيمة 120.4 مليار ريال، والزراعة والأغذية تستحوذ على قيمة 55.5 مليار ريال.

قيمة رأسمال السوق العقاري

العقار لم يعد قطاعاً أو نشاطاً أحادياً، لكنه يعتبر صناعة متكاملة تتداخل مع صناعات أخرى عديدة ومتنوعة، أهمها قطاع التشييد والمقاولات ومواد البناء والتأمين وغيرها.. وكانت تقديرات صناعة العقار السعودية حتى نهاية 2010م تصل إلى 1500 مليار ريال، إلا أن هذا الرقم يُعتبر قليلاً جداً في ضوء التطورات الحادثة في عام 2011م من منح ملكية ودعم لقطاع الإسكان وغيرها.. وبأقل تقدير، فإن قيمة القطاع العقاري الآن تزيد على 2000 مليار ريال. ويمتلك القطاع العقاري زخماً يتأتى من الطلب في أربعة اتجاهات، الأراضي والمساكن ومواد البناء والتمويل.. فالطلب على المساكن يصل سنوياً إلى 250 ألف وحدة سكنية، في مقابل معروض جاهز للسكن لا يزيد دوماً على 20 % تقريباً.. وبالتالي هناك فجوة متزايدة.. كما أنه رغم وجود مخزون كبير من الأراضي البيضاء الخام بمناطق المملكة كافة إلا أن المعروض منها يكاد يكون شحيحاً.. أيضاً مطلوب تمويل عقاري في حدود 120 مليار ريال سنوياً، في حين أن العرض أقل من هذه القيمة كثيراً.. أيضاً تعاني أسواق الحديد والأسمنت اختناقات كثيرة ومتتابعة نتيجة زيادة حجم الطلب عن المعروض على المدى القصير.

التنافس بين الأسهم والعقار بوصفها أسواقاً للمضاربة

تُعتبر المضاربة في الأسهم أمراً مألوفاً، وهو مصدر للربح.. والمضاربات قصيرة المدى (اليومية أو الأسبوعية أو الشهرية) أصبحت هي الغالبة على السوق المحلي، وهي التي سحبت البساط من السوق العقاري خلال الفترة من 2004-2006م نظراً إلى أن هذه المضاربات كانت تحقق أرباحاً مرتفعة للمستثمرين في الأسهم.. وتُعتبر سيولة العقار من أهم الأسباب وراء فقاعة سوق الأسهم في 2006م؛ لأن نسبة مهمة من المحافظ العقارية تم تسييلها، وتحركت في صوب الأسهم، بشكل سبَّب ارتفاعاً جنونياً خلال فترة قصيرة. في المقابل، فإنه من غير المستغرب أن يشهد سوق العقار مضاربات شرسة في المملكة؛ فالفجوات والعجز في الأركان الأربعة بالسوق العقاري تدعم هذه المضاربات.. فالتسقيع وتجميد العرض سواء من الأراضي أو المساكن أو مواد البناء أو حتى التمويل بات سياسة سهلة لرفع السعر من قِبل الملاك أو السماسرة.. فالأراضي تظل سنوات متتابعة جامدة على مستوى مناطق معينة، ثم تعرض فجأة عندما يقترب العمران منها بأسعار مرتفعة.. والمضاربات في العقار تُعتبر مهنة أو صنعة عالية الربح في المملكة، وارتفاع سعره مضمون خلال فترة قصيرة لا تتجاوز 3-5 سنوات غالباً.. والربح يكون بعشرات الأضعاف في كثير من الأحيان.. وبالتالي، فإن العقار يمتلك زخم المضاربات مثله مثل الأسهم تماماً.

دورة صعود 2012م.. للأسهم أم العقار؟

إن تحليل الأسهم أو العقار ليس هدفاً في حد ذاته؛ فقد تناولتهما دراسات كثيرة بالتحليل، لكن التحليل هنا للإجابة عن تساؤل مهم: كيف يتحرك السوقان هذه المرة في 2012م؟ هل يصعدان معاً؟ أم يصعد أحدهما قاهراً الآخر مثلما يحدث في كل مرة؟ وإذا كانت هناك ملامح دورة صعود للأسهم فهل يمكن أن تحدث من دون الضغط على القطاع العقاري؟ خاصة أن هناك قوة زخم بالأجانب الذين باتت مشاركتهم في السوق أقرب ما يكون؟ ومن جانب آخر، فإن قوة زخم التوجه الحكومي لإنشاء مئات الآلاف من المساكن الجديدة كيف ستؤثر في القطاع العقاري؟ هل فعلاً يمكن أن تطفئ نيران أسعاره أم أن انتعاشاً جديداً متوقعاً للسوق سيحدث؟ إن الرؤية غير واضحة حيال الصعود الجديد.

بدايةـ هناك عناصر رئيسة مؤثرة في دورة كل سوق.. فسوق الأسهم يتحرك صعوده اليوم بقوة دفع سيولة جديدة متوقعة تنافس السيولة الحالية؛ وبالتالي فإن المضاربات ستتزايد؛ لأن حجم المعروض من الأسهم لم يتزايد، لكن حجم السيولة المتدفقة للسوق يمكن أن يتزايد، واشتعال المضاربات في الأسهم يمكن أن يجذب جزءاً من سيولة العقار؛ وبالتالي يمكن أن تتزايد قوة صعود سوق الأسهم. على النقيض، فإن القطاع العقاري يواجه منذ أشهر عدة خفوتاً في أسعاره نتيجة القرارات العديدة، سواء لتسهيل التمويل العقاري أو لزيادة المعروض من الأراضي الخام، أو للحد من ارتفاع أسعارها.. وكذلك فإن المعروض الحكومي من الوحدات السكنية المدعومة يوشك أن يطرح في السوق المحلي (يتوقع أن يفتح باب الحجز لها قريباً).. وبالتالي، فإن هذا العرض الجديد سيُحِدّ من المضاربات في العقار، سواء في للمساكن أو الأراضي، كما سيكبح جماح ارتفاع الإيجارات.. إن المستقبل القريب يمكن أن يشهد خفوتاً في المضاربات العقارية ومستويات الربح فيها.. لذلك، في الاعتقاد أن تحولاً لسوق الأسهم يمكن أن تشهده الفترة المقبلة، خاصة عندما يفتح الباب للمستثمرين الأجانب.