مخاوف من فجوة سكنية بـ«97 ألف وحدة» سنويا وتراكم الطلب أبرز انعكاساتها

الجزيرة - وحدة الأبحاث والتقارير الاقتصادية:

لا تزال أزمة الإسكان هي الأكثر أهمية على مستوى المجتمع المحلي، وهي المشكلة التي تلامس احتياجات العدد الأكبر من المواطنين والمشكلة في جزء منها نقص في معروض المساكن، وفي جزئها الآخر ارتفاع تكلفة المعروض عن قدرة وإمكانيات طالبي السكن.. وتشير غالبية الدراسات الحديثة أن هناك طلبا سنويا على المساكن بالمملكة يعادل 250 ألف وحدة سكنية سنويا.. كما تشير هذه الدراسات إلى أن حجم الطلب الإجمالي المتراكم المطلوب توفيره من المقدر أن يصل إلى حوالي 1.0 مليون وحدة سكنية. ويُعول على وزارة الإسكان حاليا في تقديم منتجات مساكن تلبي هذا الطلب، أو على الأقل فإن الوزارة ملزمة بالإشراف والمتابعة على توفير مقدمين لمنتجات المساكن تتوافق مع احتياجات وإمكانيات المواطنين السعوديين .. وتعمل الوزارة على تأسيس آلية موحدة، لتشخيص الحالة الإسكانية للمواطنين وتحديد درجة استحقاقهم للدعم الإسكاني, كما سيتم من خلال الآلية تحديد نوع الدعم الذي يستحقه المواطن سواءً مسكن أو أرض وقرض أو قرض فقط أو غيرها من أشكال الدعم, وسيتم أخذ عددا من المعايير بالحسبان في إعداد الآلية كالحالة الاجتماعية والحالات الخاصة وغيرها. والوزارة حتى الآن لم تطلق هذه الآلية بشكل مباشر، ولكنها سائرة في طريقين إنشاء مجمعات سكنية مباشرة، والاعتماد على صندوق التنمية العقاري كذراع تنفيذي لسياساتها بوجه عام.

وبالنسبة لمشاريع إنشاء الوحدات أو المساكن الذي تتولاه الوزارة، فتشير إحصاءاتها إلى أنها تخطط لتصميم وطرح 57 مشروع لمجمعات سكنية، ستضم حوالي 59.9 ألف وحدة سكنية .. وإذا افترضنا أن هذه المجمعات تحتاج إلى فترة زمنية لانتهائها، فإنها لا تقل حسب معايير الأداء الحكومي في كل الدول عن ثلاث سنوات .. ولنقترض أنه خلال 3 سنوات طرحت مشاريع جديدة، فإنه بالتالي من المتوقع أن لا يزيد عدد الوحدات السكنية التي تقدمها الوزارة بشكل مباشر عن 100 ألف وحدة سكنية على أقصى تقدير، بمعدل سنوى يصل إلى 33 ألف وحدة سكنية. أما بالنسبة لصندوق التنمية العقاري، فهو يقدم قروض طويلة الأجل للمواطنين لمساعدتهم في إقامة مساكنهم الخاصة، فضلا عن تقديم قروض أخرى استثمارية متوسطة الأجل، بهدف إقامة مجمعات استثمارية تحتوي على وحدات سكنية متعددة : مكاتب, ومعارض.

ولكن ما هي حصيلة انجازات الصندوق منذ نشأته وحتى الآن ؟ الصندوق أنشئ عام 1396هـ، أي منذ حوالي 38 عاما تقريبا.. ويوضح الجدول (1) حصيلة أدائه خلال كامل الفترة منذ إنشائه. الصندوق العقاري قدم 701 ألف قرضا عقاريا، وساهم في تمويل 841 ألف وحدة سكنية، أي أنه خلال (38) عاما ساهم في حل مشكلة الإسكان لنحو 1.5 مليون مواطن .. أي ما يعادل (41) ألف مواطن سنويا .. فرغم أن عدد الطلبات التي قدمت للصندوق قد وصلت إلى حوالي 2.3 مليون طلب، إلا إنه تمكن من تلبية حوالي 1.5 مليون طلب منها تقريبا.. وتشير الاحصاءات إلى أن متوسط تمويل الصندوق العقاري للمسكن (سواء قرض أو وحدة سكنية) بلغ خلال الفترة الماضية حوالي 121 ألف ريال.

باختصار، فإن الطاقة الإنتاجية لقروض أو تمويل المساكن للصندوق العقاري من الواضح أنها في المتوسط لا تزيد عن 41 ألف وحدة سكنية أو قرض سكني.. بدليل أن عدد الموافقات للأعوام من 1430 إلى 1432 لم تتجاوز 36 ألف موافقة سنويا.

وجدير بالذكر أن موافقات القروض العقارية قد تسارعت بالصندوق خلال العام الأخير 1433هـ لتصل إلى حوالي 82.4 ألف موافقة، وهو رقم قياسي وغير متوقع، ويدلل على طفرة في عمل وأداء الصندوق.

إلا إنه مع ذلك، فإن عدد القروض المتوقع تقديمها من الصندوق سنويا لن تزيد عن 90 ألف قرض سنويا، وذلك مع افتراض استمرار الصندوق بأدائه العالي الحالي .. وعليه، فإن العدد المتوقع من قروض الصندوق بنحو 90 ألف قرض سنويا، مضافا إليها حوالي 33 ألف وحدة سكنية منتجة من وزارة الإسكان، فإن العدد الإجمالي المعروض لا يتوقع أن يزيد عن 123 ألف وحدة/مسكن سنويا، وهذا الرقم يمثل أقصى حدود للعرض المتوقع من وزارة الإسكان والصندوق العقاري.

إلا إن حجم الطلب على أقل تقدير هو 250 ألف وحدة سنويا، وإذا افترضنا أن القطاع الخاص (شركات الرهن والتمويل العقاري)، وجهات حكومية أو شبة حكومية أخرى تدخلت، وساهمت بجزء من المعروض، فإن هذا الم عروض يتوقع أن يكون في حدود 20-30 ألف وحدة سنويا.

وعليه، فلا تزال هناك فجوة سنوية بما يناهز (97 ألف مسكن)، ستتسبب في تراكم طلب إضافي أعلى من عام لآخر .. إن المشكلة ليست في الطلب السنوي الجديد، ولكن المشكلة في الطلب المتراكم الذي يحتاج إلى قوة عرض هائلة من المساكن لتغطيته، حتى يمكن بسهولة التفرغ للتخطيط لتلبية الطلب السنوي من عام لآخر.